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千机变2之花都大战【视频】- 陕西省房产税细则出炉:5类房产免征房产税! 观察-聚融汇银

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【视频】| 陕西省房产税细则出炉:5类房产免征房产税! 观察-聚融汇银


一、房产税终于要来了?陕西省政府近日印发《陕西省房产税实施细则》!
据陕西省国资委网站消息,陕西省政府近日印发《陕西省房产税实施细则》。
细则中提出,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产税按年计算,分季征收,纳税人应在季度终了15日内申报纳税。税额依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳。

不过细则中提到,五类房产可免征房产税。
这5类房产包括:国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产。

《陕西省房产税实施细则》无疑就是一个信号:
基于“房子是用来住的,不是用来炒的”原则,发挥楼市健康发展的长效机制,政府近期频出连环拳:房产调控、租售并举、房产税实施细则等……
这些都在预示着中国房地产市场可能即将进入一个全新的租赁时代!其他省也似乎听到房产税走近的脚步!
但是我们先来看一组数据,据财政部网站消息,上半年全国一般公共预算收入94306亿元,同比增长9.8%;全国一般公共预算支出103483亿元,同比增长15.8%侠女闯天关。财政赤字九千多亿元。央行这两年也不容易,中央财政不会对财政赤字严重的省份进行大规模的转移支付!
所以其实陕西的房产税没有借鉴意义,因为2016年陕西上半年财政收入增速放缓,没有更好的增速的情况下,需要从房产下手,增加财政收入,不会全国模仿。
另外一点就是,房产税政策一直都有,基本都是企业缴纳,未来应该是房地产税对普通老百姓征收,主要是保有环节征税,但是会进一步提高房租价格,多年前上海试点征收房产税,效果也不好,征收难度大!
房产税的出台需要时间的,不可能在短期推进。房产税是需要长效机制要保障的,而对于这个问题,近期德科地产的一幅图做了详细的解读:

那么结合德科地产的这幅图和南京当年楼市的表现,我们可以得出下面这个结论:
调控的最终目的:稳定楼市,让地方政府戒掉对土地财政收入的依赖,让老百姓戒掉对买房致富的执迷。
然而,地方政府如果失去了土地财政,配套设施如何建设,租房者权益如何保障?所以,调控是条漫漫长途,方向明确,目标坚定,但是过程会充满曲折,就比如房产税一样,房东们肯定是不希望收的,但想买房的人反倒支持收房产税。但长远来看,房产税还是十分有必要的,而这也不是能一蹴而就的。
二、房产税——中国中产头上的一把剪羊毛的利器而已?
注意:是房产税,不是楼市杀伤性武器——房地产税

房产税和房地产税的区别
房产税在上海和重庆已经试点五年酷派天空,然而5年中,上海的住宅成交均价从2010年底的2.1万元/平方米,上升至2016年底的4.5万元/平方米,涨幅超110%。考虑到近年新增交易偏重郊区和统计价格以网签价格计算等原因,实际房价涨幅还要高。
与北京、深圳等未试点房地产税的城市相比,上海房价的涨幅丝毫不逊色。而重庆作为一二线楼市中的一股清流,更没有讨论的必要,难道要将其房价的稳定归功于房产税吗?
房产税不仅对试点城市房价的影响可以忽略不计,对地方财政收入贡献更是微乎其微。
过去重庆、上海房产税试点最终以失败告终,重庆房价平稳是因为土地供应量很大智在瑞,上海即使试点房产税房价却暴涨。房产税抑制不了高房价,如果设计不当,最终会沦为悬在中国中产头上的一把剪羊毛的利器而已。
房产税真的能降房价吗?一项商品价格的涨跌到底取决于什么?
房产税何以能够降房价?通常的解释是:有了房产税,持有第二套房子的成本将大大增加,这会导致准备购买第二套房子的投机者踯躅不前和已经拥有第二套房子的投机者仓皇抛售。一个不再疯狂抢购,一个加紧低价出逃,买房的人在减少而卖房的人在增多,这无疑相当于增加了供应减少了需求,而一项商品的供应增加需求减少将会引发商品降价,这是经济学不容置疑的常识。从表面上来看,前面的逻辑严谨可靠,没有什么明显破绽,这也正是大众坚信房产税能使房价下降的原因所在。
只是这样一种逻辑如果成立的话,那我们对待物价上涨便找到了轻便并且彻底的解决方法。
按这种逻辑来推断,千机变2之花都大战什么东西涨价,政府就可以采取强制手段来降低人们的需求和增加人们的供应,从而达到改变供求关系并进而达到降低物价的目的。猪肉涨价,开征猪产税:对人均月消费猪肉超过15斤的居民课以重税(房子只能一家持有一套,猪肉一人一天也应当只能消费半斤),对超额购买猪肉的家庭当天没有吃完的同样课以重税(一套房以上等于囤积房产,一天的猪肉吃不完等于囤积猪产),如此,则城市居民必不敢多买肉,买多了肉的家庭也必定会每天整理冰箱迅速低价转让猪肉,一个需求减少,一个供应增加,于是肉价将持续下降。
推而广之,我们可以把这一政策运用于中国所有的商品上,只要哪种商品出现了大幅上涨,政府就可以广开税源提高税率,既增加了政府财力,又降低了物价水平,不仅一举两得,还能深孚民心,这对政府来说简直是一剂治国良方从天而降包菜炒粉丝。
然而,稍明事理的人都可以想象出上述举措如果大规模推行的话,不仅不会降低物价,反而可能会造成苛捐杂税民不聊生的局面。但是,面对房产税,人们又陷入了迷茫,前文中流行的解释似乎又有几分道理。
一项商品价格的涨跌到底取决于什么?从经济学的角度看,只有两个根本因素:一是供求关系;二是货币供应。所谓供求关系,即某项商品需求多而供应少,则价格必定上涨;需求少而供应多,则价格必定下跌。所谓货币供应,即当政府为这个社会印了过多钞票的时候,这个时候钞票就不值钱,也就是我们通常所说的通货膨胀,此时,所有的商品都会不同程度地价格上涨。
那么,开征房产税,是影响供求关系还是影响货币供应呢?不用说,肯定不是货币供应3u8830,因为能够影响货币供应的,其实只有央行的印钞机。那房产税真的能够象人们所期望那样,能够改变整个商品房市场的供求关系吗?换句话说,它真的能够减少人们对商品房的需求而增加对商品房的供应吗?
按照本文前面的分析,开征房产税,将能够减少一手房的需求,同时增加二手房的供应,因而,能够有效地防止房价上升。然而,这个结论其实是以讹传讹,因为,这种分析方法忽视了房产税对出租房市场的影响。商品房的市场其实是由三大块组成,即一手房、二手房和出租房,只看到房产税对一手房和二手房的影响还不够,还应当清晰地看到房产税对出租房市场的深刻影响。
当房产税使一部分拥有多套住房者低价抛售仓皇出逃后,使人们再也不敢轻易地拥有多套住房之后,出租房的市场房源将会大大减少,出租房的出租价格必将大幅攀升,这将反过来影响一手房和二手房市场的供求关系。当出租房的市场价格上升到一定程度后丁晓钟,原本是准备租房的消费者会因为租房的价格高昂而提前购房,这相当于增加了市场需求;原本是准备抛售第二套房的业主也会因为出租房收入的可观,而放弃了抛售的打算,这相当于减少了市场的供应;原本是因为房产税的开征而放弃投资房产的投机客,也因为出租房收入的提高炒房风险的降低而又重新投资房产市场,这又相当于增加了市场需求。
另外,当市场上房产税发挥威力而使只有寥寥无几的业主拥有两套以上房产时,二手房的交易市场将极度萎缩,而二手房向来是一手房涨价的直接威胁或竞争对手,现在,政府真的把二手房彻底消灭干净阿旗贴吧,则一手房的上涨必定会更加目空一切加速飞奔。
我们原指望开征房产税会减少需求和增加供应,但最终却会因为出租房市场的变化又带来了需求增加和供应减少,再加上二手房市场的逐步萎缩必定会催生一手房市场的逐步繁荣,正负相抵,市场仍将恢复其本来的面目。
三、那么征收房产税究竟为了什么呢?
众所周知,中国的房地产税,最早源于多年前的物业税,而当初进行房地产税改革的初衷,和抑制房价关系不大,而是为了规范繁杂的“不动产税”。
在中国房地产领域,与房地产有关的税收包括房地产税,城市房地产税,城镇土地使用税,土地增值税,耕地占用税,印花税,营业税和所得税。
基于此,为了完善国内房地产开发和交易环节税费,十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”
十八届三中全会又悄然把房产税改为“房地产税”,提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,没有明确房地产税征收的目的。
但总体而言,可以认为,房产税出台的初衷,是为了规范房地产领域的税费体系而不是简单的加一种税。
对于房产税立法,从长远而言,中国房地产领域的税费改革是必须的,通过总体设计,如何对目前的税费体系进行调整,并纳入统一的房地产税,这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的,比如和土地出让金的关系,比如70年土地产权如何解决,等等。这些问题不解决,房地产税是无法出台的。
因而,明确房地产税的征收目的非常关键:是为了抑制房价,是为了抑制投机,还是通过向中产阶层征税,给地方政府增加稳定的收入来源。
房地产税的征收能够发挥三个作用
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。
第一是增加相应的财税收入傻气前妻,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。
第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期和投资心理。
第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后乩童,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。
要完善税收体制,就要在征收房产税的同时,大幅度的取消其他的税费,而要抑制高房价,就不应该针对居民个人,而应该对那些拥有三套以上住宅的,还有别墅等豪宅的征税,或者对炒房者直接征收暴利税。
四、其实真想降房价,只需四招
中国的房子也好,土地也好,如果真的存在短缺,那也是人为造成的,是人祸而不是天灾。把人为导致的稀缺解决了,高房价的问题迎刃而解。基于这个思维,马光远提出三个解决办法:
第一、立即启动全国住房普查,搞清楚中国到底有多少房子,搞清楚包括北京在内的这些热点城市究竟有多少房子。我相信,这个数据一旦公布,所谓住房短缺的谎言立即会被戳穿。因为,我个人认为,大城市的住房供应也没有那么短缺。
第二、学习香港和温哥华,对购买三套房子及以上者,直接征收高额的印花税。房子最基本的功能是人住的,投资功能是第二位的。对三套及以上者征收重税,简单,效果直接。也不会导致离婚,更无需在政策上出台什么不许“前夫前妻”贷款之类的匪夷所思的政策笑话。
第三、取消全国所有城市的行政级别。资源分配不均的根源在于不同行政级别的城市拥有不同的资源,从而导致资源越来越集中,如果取消行政级别,取消城市之间的不平等,城市会按照它自身的竞争优势发展,资源集中的问题就会解决。
第四、这个比较难,打破土地一级市场的垄断,我也只是做做梦而已,中国高房价最终的根子在土地制度!垄断导致稀缺,这是一个基本的经济学的常识。
附件:陕西省房产税实施细则全文
第一条 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》 (以下简称《条例》)的规定,结合本省实际,制定本细则。
第二条 城市、县城、建制镇、工矿区的征税范围:
(一) 城市为市行政区(不含建制镇)的区域范围;
(二)县城为县城镇行政区的区域范围;
(三) 建制镇为镇行政区的区域范围;
(四) 工矿区为工商业比较发达,尚未设立建制镇的工矿园区区域范围。
第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。
对产权共有的,由共同人确定代表缴纳或经协商分别缴纳房产税。
本条第一款、第二款所列的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税人。
第四条 无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
第五条 根据《条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳。
对纳税人没有房产原值作为计税依据的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定价格计算征收。
第六条 下列房产免征房产税:
(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产;
(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
(四)个人所有非营业用的房产;
(五)经财政部批准免税的其他房产。
其中第四种“个人所有非营业用的房产”是关键,居住属性的住宅影响不大,但商业性经营性的房产和租赁市场会受到影响,大家要注意40年产权的酒店式公寓了,房屋出租也将纳税。
简单来说,房子你自住就不收税,如果出租了就要收税!
第七条 《条例》第五条规定的国家机关、人民团体、军队自用的房产,是指这些单位的办公用房和公务用房。
事业单位自用的房产,是指这些单位的业务用房。
宗教寺庙自用的房产,是指举行宗教仪式等活动的房屋和宗教人员的生活用房。
公园、名胜古迹自用的房产,是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房。
上述单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房,应征收房产税。
第八条 纳税人纳税确有困难,需要减税或免税的,经纳税人申请,由所在地地方税务机关提出意见,层报省地税局审核后,报省人民政府确定,定期减征或免征房产税。
第九条 根据《条例》第七条的规定,房产税按年计算,分季征收,纳税人应在季度终了15日内申报纳税。
第十条 房产税的征收管理凌惠平,依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定执行。
第十一条 本实施细则自省政府发布之日起施行,有效期五年。
来源:金融行业网整理自陕西省人民政府网站、央视财经(ID:cctvyscj)、德科地产频道、经济学家告诉你A(economist520)徐昌生、功夫财经(kongfuf)马光远、凤凰财经(finance_ifeng)
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